Le processus de vente

Un processus différent

Pour commencer, il faut savoir que le processus de vente en France diffère considérablement de celui en Suède. Il prend généralement plus de temps. De nombreux vendeurs ont souvent une vision trop optimiste du prix, ce qui réduit toujours les chances de vente à court terme. Il est donc très important de ne pas fixer un prix irréaliste dès le départ. Aujourd'hui, la quasi-totalité de la promotion se fait via Internet, ce qui exige une description particulièrement professionnelle du bien.

Voici comment cela se passe

  1. Tous les transferts de propriété s'effectuent toujours par l'intermédiaire d'un notaire français. C'est généralement le vendeur qui choisit le notaire ; souvent, on fait appel au même notaire que celui qui s'était occupé de la vente lors du dernier changement de propriétaire. Le notaire est neutre et peut donner des conseils sur de nombreux points sans frais supplémentaires.
    Un compromis de vente est rédigé soit par un notaire, soit par un agent immobilier. L'agent immobilier choisi doit être agréé en France. Il ne peut pas commercialiser le bien avant que le vendeur n'ait signé le contrat. Souvent, l'agent immobilier obtient l'exclusivité de la mission pendant un certain temps. À l'expiration de ce délai, il est assez courant, surtout chez les Français, de faire appel à d'autres agents immobiliers dans l'espoir d'accélérer la vente.
  2. Le contrat de vente contient de nombreuses clauses importantes pour la vente, telles que les prix et les conditions de commission. Ces contrats sont toujours rédigés en français. Il est important que le vendeur
    – veille à ce qu'une expertise technique soit réalisée par un consultant indépendant (ingénieur) qui détermine notamment la surface habitable, les besoins en chauffage, etc.
    – fournisse les documents relatifs à l'achat
    – informe sur la copropriété, les charges y afférentes et les taxes foncières
    – informe sur les éventuelles décisions de rénovation concernant l'immeuble et présente les procès-verbaux du conseil d'administration

3. Dès que le processus de vente est lancé et que des acheteurs se manifestent, il est courant que des offres soient faites, généralement légèrement inférieures au prix demandé. On demande alors une offre écrite, appelée « offre d’achat ». Notez qu’il est rare de voir des enchères parallèles comme en Suède, c’est-à-dire où plusieurs acheteurs sont autorisés à faire une offre.
Une fois l’accord conclu, un avant-contrat appelé « compromis de vente » est rédigé, dans lequel de nombreux points importants sont consignés. Ces contrats sont strictement régis par des lois et des règlements et sont rédigés en français. On y trouve à la fois les dispositions légales et les conditions particulières du contrat. Il convient de noter que la signature du vendeur est contraignante, tandis que l'acheteur a le droit de résilier le contrat après la « semaine de réflexion » prévue, actuellement de 10 jours.
4. La prise de possession formelle a lieu lors de la signature d'un acte authentique de vente chez le notaire, 2 à 3 mois plus tard.
À cette occasion, l'acheteur effectue le paiement final. Le notaire veille également à ce que tous les frais et taxes soient réglés.

5. Si le bien immobilier constitue la résidence principale, aucun impôt sur les plus-values n'est dû. S'il ne s'agit pas d'une résidence principale, l'impôt s'élève actuellement à 35,5 % de la plus-value.
Des déductions peuvent être effectuées, notamment pour les travaux de rénovation. La plus-value diminue de 2 % par an après la cinquième année de possession jusqu'à la 17e année, puis de 4 % par an de la 18e à la 25e année, et enfin de 8 % par an de la 26e à la 30e année. Cela signifie qu'après 30 ans de détention, il n'y a plus de plus-value imposable.